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Ausblick 2021: Rechenzentrums-REITs

Im Gegensatz zu den meisten Arten von Gewerbeimmobilien profitierten REITs in Rechenzentren von der Fernarbeit und der Heimarbeitswirtschaft des Jahres 2020. Aber was passiert 2021, wenn die COVID-19-Pandemie (hoffentlich) zu Ende geht? In diesem Narr Live Videoclip, aufgenommen am 19. Januar , Millionacres-Immobilienanalyst Matt Frankel, CFP, und Redakteurin Deidre Woollard diskutieren, was 2021 für Rechenzentren und die REITs, die sie besitzen, auf Lager haben könnte.

Deidre Woollard: Lassen Sie uns über zwei Kategorien sprechen, die relativ neu sind, aber am Ende in einen Topf geworfen werden, nämlich Rechenzentren und Infrastruktur. So sind die Nareit-Zahlen für 2020 für die Renditen von Rechenzentren um 21 % gestiegen. Offensichtlich war dies einer dieser Bereiche mit den Work-from-Home-Aktien. Für 2020 stiegen die Infrastrukturrenditen um 7,3%. Ich denke, dass in einigen der Rechenzentren, die Mitte des Sommers boomten, eine kleine Strafe für die Arbeit von zu Hause aus aufgetreten ist. Gleichzeitig bekamen wir den Impfstoß für Dinge wie Einzelhandel und Gastgewerbe. Wir haben eine kleine Impfstrafe für einige dieser Aktien erhalten, die während der Pandemie gestiegen sind.

Matt Frankel: Ja, Rechenzentren gehören definitiv dazu. Die Pandemie hat nur den Bedarf an großartigen Orten für das Internet verstärkt, die, wenn Sie nicht wissen, was ein Rechenzentrum ist, im Wesentlichen die Heimat des Internets ist. Jedes Mal, wenn Sie auf ein webbasiertes Programm zugreifen, wie wir es gerade tun, jedes Mal, wenn Sie Fotos in Ihre sozialen Medien hochladen, jedes Mal, wenn Sie etwas im Internet streamen, muss das alles physisch irgendwo leben, und dort befinden sich Rechenzentren Kommen Sie herein. Nie sind mehr Daten um die Welt geflossen als im Jahr 2020. Wenn die Pandemie zu Ende geht, gibt es viele unbeantwortete Fragen wie: Werden die Leute noch verwenden? Zoomen (NASDAQ: ZM)So viel? Ich hoffe, sie tun es, also machen wir das immer noch. Aber werden die Leute immer noch so viel zu Hause arbeiten? Werden die Leute jetzt immer noch so viel streamen, dass sie rausgehen und Dinge tun können? Es gibt viele unbeantwortete Fragen, wenn es um das kurzfristige Wachstum von Rechenzentren geht.



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Wollhaar: Aber bei uns haben wir ein paar Fragen zu einigen Rechenzentrums- und Kommunikations-REITs. Randy fragt nach AMT, das heißt Amerikanischer Turm (NYSE: AMT)und sagt: „AMT ist eine großartige Gelegenheit, die seit über sechs Monaten rückläufig ist. Es zahlt keine so hohe Dividende, wie REITs wachsen. Können Sie nur erraten, was Ihrer Meinung nach der Grund für das Gefälle ist?'

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Fränkel: Also AMT, es ist American Tower, und übrigens, mein Video wird ein- und ausgehen. Ich habe es ausgeschaltet, also wäre es mir lieber, wenn du mich hörst, als mich zu sehen, wenn ich mich für das eine oder andere entscheiden müsste. AMT ist American Tower. Ich würde dir raten, deinen Chat ein wenig zu verkleinern. Wenn Sie sich die letzten fünf oder zehn Jahre ansehen, hat American Tower eine enorme Outperformance erzielt, da der Bedarf an Kommunikationsinfrastruktur gerade explodiert ist, nicht nur in Amerika, sondern auf der ganzen Welt. American Tower ist wirklich ein weltweites Unternehmen. Sie sind buchstäblich auf fast allen Kontinenten vertreten. Ich denke, außer der Antarktis gibt es sie auf der ganzen Welt. Sie sind ein riesiges Unternehmen, sie haben sich in letzter Zeit phänomenal gut gemacht. Sie zahlen keine große Dividende, weil sie wie ein Wachstumsunternehmen bewertet werden, weil sie ein Wachstumsunternehmen waren. Im Allgemeinen zahlen Wachstumsaktien keine Dividenden auf dem Niveau von Value-Aktien, bei denen es sich bei den meisten REITs um Value-Aktien handelt. Der Grund für den Abwärtstrend ist meiner Meinung nach eher eine Sektorrotation von den Stay-at-Home-Aktien, zu denen American Tower definitiv gehört, in die Wiedereröffnungsaktien. Was das 5G-Spiel angeht, denke ich, dass es in den nächsten Jahren beim Ausbau der Netze eine Menge Wachstumspotenzial gibt. Sie werden von einem viel länger andauernden Wachstumstrend profitieren als einige der eher einheimischen Akteure. Nur weil dies in den Schwellenländern Jahre und Jahre und Jahre dauern wird, um den 5G-Rollout durchzuführen. 5G-Technologie, ich bin keineswegs ein Tech-Experte, aber die 5G-Technologie erfordert im Allgemeinen kleinere Antennen, die sie kleine Knoten nennen, die enger zusammenarbeiten als frühere Versionen der Technologie. Sie werden die Nähe ihrer Netzwerke ausbauen müssen, würde man wohl sagen. Es gibt auf jeden Fall einige Möglichkeiten zu wachsen. Es ist definitiv ein überzeugendes 5G-Spiel. Ich denke, es ist eher, wie Sie sagten, während der Pandemie und während der Monate zu Hause, die Aktie möglicherweise etwas überhitzt, genau wie viele dieser Spiele, die zu Hause bleiben. Aber wenn Sie Ihren Chat verkleinern, werden Sie sehen, dass er so viel von seinen Gewinnen zurückgeben kann. Das ist in den letzten Jahren wirklich phänomenal gut gelungen.

Wollhaar: Absolut. Wir haben auch eine Frage von Nadia, die die Ticker einiger unserer Favoriten in diesem Bereich gibt. Sie fragte nach unseren Gedanken zu AMT, über das wir gerade gesprochen haben, DLR, das ist Vertrauen in digitale Immobilien (NYSE: DLR), das ist ein Rechenzentrum REIT, CCI, das ist Kronenschloss (NYSE: CCI), und dann EQX, also Equinix ( NASDAQ: EQIX ). Das sind so ziemlich alle, über die wir viel gesprochen haben und die wir als sehr starke Unternehmen wirklich mögen.

Fränkel: Ja, American Tower und Crown Castle sind die beiden führenden Telekommunikationsinfrastruktur-REITs. Crown Castle ist viel mehr ein häusliches Spiel und Crown Castle ist mehr ein Spiel, das über die Türme hinausgeht. American Tower ist, wie der Name schon sagt, ein Turmunternehmen. Crown Castle verfügt über ein 80.000 Meilen langes Glasfasernetz. Sie besitzen viele der Small Cell Nodes, sowieso mehr als American Tower in den USA. Sie sind nur ein anderes Spiel. Beide waren in letzter Zeit leistungsmäßig im selben Boot, sie sind seit all diesen Impfstoffnachrichten gerade im Einbruch und alle freuen sich über die Wiedereröffnung. Seit all dem, was passiert ist, befinden sie sich nur in einer Krise. Digital Realty und Equinix sind die beiden führenden REITs für Rechenzentren. Equinix ist das größte, Digital Realty ist mein persönliches Lieblingsspiel. Equinix mietet einen Großteil seiner Fläche, Digital Realty besitzt so ziemlich den gesamten Raum. Equinix ist eigentlich einer der größten Mieter von Digital Realty, lustige Tatsache. Sie sind REITs für Rechenzentren, sie haben sich ein wenig zurückgezogen, weil sie während der Pandemie möglicherweise etwas überhitzt sind. Wie gesagt, mitten in der Pandemie wusste niemand, wann dies enden würde, ob es enden würde. Der Gedanke war, nun, was wäre, wenn wir zu Hause bleiben und streamen und Cloud-Software machen und von zu Hause aus arbeiten und das alles für immer tun? Diese Unternehmen werden die Welt regieren. Aber jetzt, da dies nicht passieren wird und es so aussieht, als ob die Arbeit von zu Hause aus in größerem Umfang vorhanden sein wird als vor der Pandemie, ist das so ziemlich selbstverständlich. Aber es wird nicht ganz die Stay-at-Home-Wirtschaft für Jahre und Jahre sein, die viele Menschen zu Beginn der Pandemie befürchteten. Deshalb sehen Sie einige dieser Aktien, ich würde sie nicht einmal als „Stay-at-Home-Spiele“ bezeichnen, weil wir die Mobilfunkinfrastruktur brauchen werden, egal ob die Leute zu Hause oder unterwegs sind. Aber die Unternehmen, die von der Stay-at-Home-Wirtschaft nicht betroffen waren, beginnen sich zurückzuziehen oder haben sich ein wenig zurückgezogen. Alle vier sind gut geführte Unternehmen. Ich weiß, dass sie nach Größe vier der Top-10-REITs der Welt sind. Alle von ihnen sind großartige Unternehmen, alle haben viel Wachstum vor sich. Ich kann mir nicht vorstellen, dass irgendjemand einen von ihnen außer dem anderen stört. Ich kann mir nicht vorstellen, dass jemand mitkommt und den American Tower oder das Crown Castle stört, denn ihre Größe ist zu diesem Zeitpunkt immer noch groß. Es ist ein großer Wettbewerbsvorteil und ich sehe alle vier eine ziemlich glänzende Zukunft vor sich. Vielleicht kein glänzendes 2021, da die Wiedereröffnung stattfindet, aber langfristig könnte 2021 eine schöne Gelegenheit sein, einige von ihnen zu kaufen, wenn sie fallen.

Wollhaar: Ja, ich denke, das stimmt. Ich finde das interessant, denn ja, die Arbeit von zu Hause aus wird sich verlagern und wir alle werden in die Welt hinausgehen, aber ich sehe nicht, dass sich unsere Datennutzung in absehbarer Zeit ändern wird. Also ich denke, das wird weiter steigen. Ich finde es interessant, dass diese Aktien zusammen mit anderen Aktien an Wert verlieren. Es ergab für mich keinen Sinn, aber es ist eine Gelegenheit für diejenigen von uns, die sie beobachten.

Fränkel: Der Markt, wenn Geld aus einem Sektor fließt, muss es von irgendwoher kommen. Wenn Geld in diese Wiedereröffnungsaktien fließt, muss es von irgendwoher kommen und es übt auf einige dieser Aktien Verkaufsdruck aus, sodass ihr Geschäft aufgehalten wird. Ich würde nicht einmal all diese „Stay-at-Home“-Aktien nennen, nur weil sie einfach gebraucht werden, egal was passiert, aber es ist eine Sektorrotation, die gute Kaufgelegenheiten schaffen kann.

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Wollhaar: Genau. PM erwähnt auch, dass AMT im Rahmen seiner 5G-Einführung auch Edge-Computing-Märkte in der Nähe seiner Türme verfolgt.

Fränkel: Edge Computing ist definitiv ein Trend. Schnell (NYSE: FSLY)ist das große Unternehmen in diesem Bereich, über das gerade alle reden. Die allgemeine Idee ist, dass Sie die Access Points näher an ihren endgültigen Standort bringen und das Internet schneller laufen lässt, ist die kurze Erklärung dazu. Es gibt definitiv Möglichkeiten im Rechenzentrums- und Infrastrukturbereich für Edge-Computing-Anwendungen. Wie gesagt, ich bin kein Tech-Experte, also möchte ich nicht zu tief hineingehen und albern klingen.



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