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American Homes 4 Rent ist mein Favorit für Einfamilienhäuser REIT

Es ist selten, einen Vermögenswert zu finden, der gleichzeitig einen schönen Einkommensstrom abwirft und an Wert gewinnt. Einfamilienhäuser (im Wesentlichen Miethäuser) sind ein solcher Vermögenswert, und eine Möglichkeit, in sie zu investieren, besteht darin, Vermieter zu werden.

Für diejenigen, die nicht bereit sind, eine so große und zeitintensive Investition zu tätigen, ist es am besten, einen Blick darauf zu werfen Amerikanische Häuser 4 Miete (NYSE: AMH), ein Real Estate Investment Trust (REIT), der sich auf die Vermietung von Einfamilienhäusern konzentriert.

Ein Zuhause mit einem

Bildquelle: Getty Images.



Konsolidierung einer fragmentierten Branche

American Homes 4 Rent besaß zum 31. Dezember 2020 53.584 Einfamilienhäuser. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Allgemeinen war stark, angetrieben durch eine Abwanderung aus städtischen Gebieten aufgrund von COVID-19, eine Änderung der Präferenzen in die Vororte , und die zunehmende Akzeptanz der Arbeit von zu Hause aus. Am Ende des ersten Quartals dieses Jahres hatte American Homes 4 Rent eine Auslastung von 97 %.

Die Mietflächen für Einfamilienhäuser waren in der Vergangenheit extrem fragmentiert und wurden von Hausbesitzern dominiert, die ein oder zwei Immobilien besitzen und damit ihre Altersvorsorge finanzieren. Bis vor kurzem war die gängige Meinung, dass Einfamilienhäuser kein skalierbares Unterfangen seien, was bedeutet, dass die Betriebskosten im Gleichschritt mit den Einnahmen steigen würden.

Nach dem Wohnimmobiliencrash von 2006 griffen viele institutionelle Investoren ein, kauften notleidende Immobilien und stiegen in das Vermietungsgeschäft ein. Sie sind bestrebt, diesen Markt zu stören und zu konsolidieren.

Im vergangenen Jahr erzielte American Homes 4 Rent einen Nettogewinn von 154 Millionen US-Dollar aus seinem Immobilienportfolio, das in der Bilanz mit 8,2 Milliarden US-Dollar kapitalisiert ist. Nun ist der Nettogewinn nicht wirklich der beste Indikator für die Rentabilität eines REITs, da Abschreibungen und Amortisationen große nicht zahlungswirksame Belastungen sind. Die meisten REITs verwenden bereinigte Funds from Operations (AFFO), und AFFO geteilt durch den Wert des Portfolios ergibt eine Annäherung an die Rendite dieser Vermögenswerte. Im vergangenen Jahr generierte American Homes 4 Rent AFFO in Höhe von 368 Millionen US-Dollar für dieses 8,2 Milliarden US-Dollar-Portfolio, was einer Rendite von etwa 4,5% entspricht. Beachten Sie, dass dies keine echte Obergrenze ist (wie Immobilieninvestoren die Rentabilität messen), da hier der Buchwert und nicht der Marktwert verwendet wird.

Die Wertsteigerung von Immobilien trägt zur Steigerung des zugrunde liegenden Wertes bei

Unabhängig von der verwendeten Kostenbasis ist diese Rendite selbst ziemlich gut. Aber hier ist der Clou: Die Eigenheimpreise steigen um 11% pro Jahr, zumindest nach den neuesten Daten der Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA). Atlanta, Dallas, und Charlotte, North Carolina, sind die größten Märkte von American Homes, und dies waren einige der stärkeren statistischen Metropolregionen. Zum Beispiel sind die Eigenheimpreise in Charlotte im Jahresvergleich um 14 % gestiegen, während die Preise in Atlanta um 11 % gestiegen sind, basierend auf den FHFA-Hauspreis-Subindizes. Der FHFA-Index schließt die wirklich hochwertigen Immobilien aus und ist daher eine gute Annäherung an den Haustyp, den American Homes besitzen würde. Angesichts der Tatsache, dass die zum Verkauf stehenden Lagerbestände auf Rekordtiefs steigen, ist mit einer Fortsetzung der Immobilienpreissteigerung zu rechnen.

Wenn Sie die Rendite von 4,5% zu der Immobilienwertsteigerung von 11% addieren, können Sie sehen, warum American Homes 4 Rent in einem großartigen Umfeld operiert. Beachten Sie, dass der Buchwert des Portfolios unterbewertet ist, da die Abschreibungen vom Buchwert der Immobilie abgezogen werden und Marktwertsteigerungen unberücksichtigt bleiben. Dies bedeutet, dass der Buchwert von American Homes von 6,5 Milliarden US-Dollar unterschätzt, was das Unternehmen bei einer Liquidation seines Portfolios erhalten würde.

Der Aktienkurs von American Homes ist gestiegen, da die Immobilienpreise gestiegen sind und ist in diesem Jahr zu den Preisen vom Montag um etwa 27% gestiegen. Das Unternehmen zahlt auch eine Dividende, obwohl diese nur 0,40 US-Dollar pro Aktie beträgt. Damit hat die Aktie eine Rendite von 1,1 %, was für einen REIT ziemlich kümmerlich ist, aber es spiegelt die Tatsache wider, dass das Unternehmen in Immobilien investiert.

Das Unternehmen ging von seiner jüngsten Gewinnaufforderung aus, dass der FFO 2021 pro Aktie zwischen 1,24 und 1,30 US-Dollar liegen soll, was dem Unternehmen ein Vielfaches des 30-fachen des FFO zur Mitte der Prognose ergibt. Dieser Prämienmultiplikator spiegelt das Wachstumspotenzial wider. Die Ausschüttungsquote (Dividende dividiert durch FFO pro Aktie) beträgt nur 32 %, was für einen REIT eher niedrig ist.

Achten Sie auf eine Dividendenerhöhung, da REITs den größten Teil ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten müssen. American Homes 4 Rent bietet zwei Gewinnmöglichkeiten: die Cashflows aus den zugrunde liegenden Immobilien und die Wertsteigerungen des Portfolios.

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