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J.C. Penney Rescue von Mall-Besitzern ist wieder auf Kurs

Vor einem Monat, führende US-Einkaufszentren-Besitzer Simon Property Group (NYSE: SPG)und Brookfield Property Partner ( NASDAQ: BPY )schlossen sich einem Kaufvertrag an J. C. Penney (OTC:JCPN.Q)aus der Insolvenz. Verhandlungen auf Schwierigkeiten stoßen allerdings Ende August. Dies führte dazu, dass die Kaufhauskette vorschlug, sich an ihre Gläubiger zu verkaufen, um eine Liquidation zu vermeiden.

Zum Glück haben sich kühlere Köpfe durchgesetzt. Am Mittwoch gab Insolvenzanwalt Joshua Sussberg vor Gericht bekannt, dass J.C. Penney seinen Deal mit Simon und Brookfield wiederbelebt habe und die Parteien eine Absichtserklärung zum Verkauf des Einzelhändlers an seine Top-Vermieter unterzeichnet hätten. Schauen wir uns an, was das bedeutet.

Der Verkauf an Simon und Brookfield läuft wieder

Sussberg gab bekannt, dass die Simon Property Group und Brookfield Property Partners einen Unternehmenswert von 1,75 Milliarden US-Dollar für den Kauf der Geschäftstätigkeit von J.C. Penney vereinbart haben. Das wäre 100 Millionen US-Dollar höher als ihr ursprüngliches Gebot und entspricht dem höchsten Angebot der erste Bieterrunde im Juli .





Der tatsächliche Barbeitrag von Simon und Brookfield beträgt jedoch nur 300 Millionen US-Dollar. Der Großteil des Unternehmenswerts bezieht sich auf Finanzierungen, die von einigen der bestehenden Kreditgeber des Einzelhändlers übertragen werden.

Dank der guten Ergebnisse aus den Verhandlungen mit den Vermietern des Unternehmens plant J.C. Penney derzeit, eine 'go-forward' Filialflotte von 653 Standorten zu unterhalten. Anfang 2020 waren es noch 846 Filialen, aber der ursprüngliche Insolvenzplan des Unternehmens sah eine Verkleinerung auf 604 Filialen vor. (Weitere Ladenschließungen in den kommenden Jahren sind natürlich noch möglich.)



Das Äußere eines JCPenney Stores.

Bildquelle: J. C. Penney.

Die Vereinbarung mit Simon und Brookfield beinhaltet auch eine „Earn Out“-Regelung für Betriebskapital. Die Parteien erwarten, dass sich der fällige Saldo von J.C. Penney zum Zeitpunkt des Abschlusses auf 235 Millionen US-Dollar belaufen wird. Zum Vergleich: Die Verbindlichkeiten aus Warenkonten beliefen sich in den letzten Jahren im Durchschnitt auf 800 bis 900 Millionen US-Dollar

In dem Maße, wie das neue J.C. Penney seine Verbindlichkeiten in den nächsten zwei Jahren wiederherstellt – was effektiv Bargeld freisetzen würde – werden Simon und Brookfield 20% der Differenz an die Insolvenzmasse zahlen. Dies könnte möglicherweise 100 Millionen US-Dollar oder etwas mehr zur Wiederherstellung beitragen, die den Gläubigern schließlich zur Verfügung steht.



Immobilien-Spin-off noch in den Karten

Im Rahmen seines Insolvenz-Exit-Plans beabsichtigt J.C. Penney weiterhin, den Großteil seines Immobilienvermögens als separaten Real Estate Investment Trust (REIT) auszugliedern. Der neue REIT wird 160 Geschäfte besitzen, die die neuen Eigentümer von J.C. Penney für 20 Jahre zurückmieten (mit fünf Verlängerungsoptionen für fünf Jahre). Die anfängliche Grundmiete beträgt 121 Millionen US-Dollar pro Jahr. Der Master-Leasingvertrag enthält Bestimmungen, die es dem REIT ermöglichen, bestimmte Geschäfte mit hohem alternativem Nutzungswert zurückzuerobern und J.C. Penney unter bestimmten Bedingungen leistungsschwache Geschäfte aus dem Master-Leasing zu entfernen.

Eine separate REIT-Tochtergesellschaft erhält das Eigentum an den sechs Vertriebseinrichtungen, die J.C. Penney besitzt. Die neue Betreibergesellschaft wird diese Verteilzentren zu Konditionen ähnlich dem Filialmietvertrag zurückmieten. Die anfängliche Grundmiete beträgt 35,4 Millionen US-Dollar pro Jahr.

Was soll das alles heißen?

Indem die Einzelhandelsaktivitäten von J.C. Penney intakt bleiben, halten die Simon Property Group und Brookfield Property Partners einen wichtigen Ankermieter am Leben. (Beide Mall-Besitzer haben Dutzende von JCPenney-Läden in ihren Portfolios.) Die Vereinbarung wird auch ungefähr 70.000 Arbeitsplätze erhalten – zumindest vorerst.

Andererseits ist der Angebotspreis im Verhältnis zu den Verbindlichkeiten von J.C. Penney, die sich Anfang August auf 8,5 Milliarden US-Dollar beliefen, eher niedrig. Die besicherten Kreditgeber von J.C. Penney sollten schließlich den größten Teil ihrer Investition zurückerhalten, aber ungesicherte Gläubiger werden wahrscheinlich bestenfalls mit einer symbolischen Auszahlung enden. Die Aktionäre sind sich fast sicher, dass ihre Investition komplett vernichten lassen .

Auch wenn J.C. Penney den größten Teil seiner Schulden abgebaut hat, sind die langfristigen Aussichten des Einzelhändlers zweifelhaft. Der formelle Geschäftsplan des Unternehmens sieht vor, dass der Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen bis 2024 auf 836 Millionen US-Dollar steigen soll, gegenüber 583 Millionen US-Dollar im Vorjahr. Dies setzt jedoch voraus, dass der Einzelhändler einen ungefähr stabilen Umsatz aufrechterhalten und die Bruttomarge steigern kann, während er die jährlichen Investitionsausgaben unter 262 Millionen US-Dollar hält und wichtige Ausgaben wie Marketingausgaben und Gehaltsabrechnungskosten senkt.

Das sparsame Investitionsbudget und die Ausgabenkürzungen von J.C. Penney können dazu führen, dass die Einnahmen stärker zurückgehen, als es der offizielle Geschäftsplan vorsieht. Da Simon und Brookfield jedoch nicht so viel Geld ausgeben, um das Geschäft zu kaufen, ist das Abwärtsrisiko für die Besitzer des Einkaufszentrums minimal. Und wenn es J.C. Penney gelingt, seine Ziele zu erreichen, könnten die Immobilienriesen mit ihrer 300-Millionen-Dollar-Investition viel Geld verdienen.



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