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Warum neue Wohnimmobilien von einer neuen Wohnungspolitik profitieren werden

Hypothekengeber haben ihr bestes Jahr seit 2003 hinter sich, nachdem COVID-19 die Federal Reserve dazu gedrängt hatte, die Zinssätze zu senken, was eine massive Refinanzierungswelle auslöste. Dieses Jahr wurde fast genauso gut erwartet, aber steigende Zinsen haben viele in der Branche gezwungen, die Erwartungen zu reduzieren.

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Inzwischen, Fannie Mae hat gerade einen Curveball auf die Branche geworfen und angekündigt, die Gesamtzahl der von ihr garantierten Immobilienkredite auf 7 % zu begrenzen. Diese Änderung ist für die meisten Kreditgeber eine schlechte Nachricht – die Kreditnachfrage wird jedoch woanders befriedigt, und dort kommt es an Neues Wohnen (NYSE: NRZ)kommt herein.

Bild eines Hypothekendarlehensantrags

Bildquelle: Getty Images.





Die Regierung versucht, den Steuerzahler vor weiteren Risiken zu schützen

In den nachlassenden Tagen der Trump-Administration schickte Finanzminister Steve Mnuchin einen Brief an die Federal Housing Finance Agency (FHFA), die Fannie Mae und Freddie Mac . In dem Schreiben wurden Fannie und Freddie angewiesen, ihre Käufe von nicht selbstgenutzten Immobilien auf nicht mehr als 7% ihres Portfolios zu beschränken. Die Änderung soll das Kreditrisiko begrenzen, das die beiden staatlich geförderten Unternehmen eingehen. Es gab auch eine weitere Sprache, die den Betrag begrenzte, den sie von einem Kreditgeber kaufen konnten.

Hier ist, was dies in der Praxis bedeutet. Staatlich garantierte Investitionsimmobiliendarlehen werden viel teurer und viel schwieriger zu bekommen. Die Nachfrage nach als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienkrediten wird jedoch bestehen bleiben, und potenzielle Kreditgeber werden sich an nicht staatlich garantierte Kredite wenden. Nach Angaben des Urban Institute nutzen Fannie Mae und Freddie Mac Immobilienkredite als Cash Cow, um Initiativen für bezahlbaren Wohnraum zu subventionieren. Diese Kredite sind sehr profitabel, und das bedeutet, dass Kreditgeber sie machen wollen.



New Residential ist einer der bekanntesten Nicht-QM-Kreditgeber

Nicht staatlich garantierte Hypothekendarlehen sind seit dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 2008 in der Regel nicht mehr im Zuständigkeitsbereich der Banken. Das Volumen ist spärlich und auf wenige Kreditgeber beschränkt. Kredite, die nicht in die Fannie- oder Freddie-Box passen, werden als nicht qualifizierte Hypotheken (non-QM) bezeichnet. Der bekannteste Kreditgeber ist wohl New Residential, das während der COVID-19-Krise seine nicht garantierte Kreditvergabe vorübergehend aussetzen musste. New Residential verfügt bereits über die Infrastruktur für diese Art der Kreditvergabe und hat somit einen Vorsprung.

Ein Teil der Emission mit Nicht-QM-Emission war die Zurückhaltung von Anlegern (einschließlich Pensionsfonds) beim Kauf von Nicht-QM-hypothekenbesicherten Wertpapieren. Meines Erachtens ist ein Teil davon auf das Fehlen einer Erfolgsbilanz zu Themen wie Vorauszahlungen und Zahlungsausfällen zurückzuführen. Das macht die Kredite schwer zu modellieren und Investoren sind daher zurückhaltend, sich zu engagieren. Dies ändert sich, wenn Plain-Vanilla-Finanzierungsimmobilienkredite zur Hauptstütze der Nicht-QM-Kreditvergabe werden. Es gibt Unmengen von Daten, die zeigen, wie sich diese Kredite entwickeln, was den Anlegern mehr Komfort bieten sollte.

Diese Änderung wird das Originierungseinkommen und das Vermögen von New Residential verbessern

New Residential ist zunächst eine interessante Geschichte. Als Hybrid-Hypotheken-Real Estate Investment Trust (REIT) und Hypotheken-Originator erzielt sie Erträge aus Investitionen und Gebühren. Im Jahr 2000 führte der Rückgang der Zinssätze dazu, dass das Unternehmen den Wert seiner Vermögenswerte für den Hypothekendienst abschrieb, aber dies wird sich mit steigenden Zinsen wieder umkehren. Der Wechsel von Fannie Mae wird sich auch positiv auf den aktuellen Wert der ausstehenden hypothekenbesicherten Wertpapiere auswirken, da er die Wahrscheinlichkeit vorzeitiger Zahlungen verringert.



New Residential handelt rund um den Buchwert seines Vermögensportfolios, das den Hypothekengeschäften fast keinen Wert beimisst. Das Unternehmen reichte letztes Jahr einen vertraulichen Prospekt bei der Securities and Exchange Commission ein, der offenbar erwog, die Hypothekengeschäfte in ein separates Unternehmen auszugliedern, in der Hoffnung, dass der Markt ihm einen Wert beimessen würde. Während die Dividende letztes Jahr aufgrund der Volatilität am Anleihenmarkt eine Achterbahnfahrt erlebte, rentiert die Aktie zu den Kursen vom Montagmorgen mit 7,4 %, viel mehr als bei jedem anderen Originator und da oben bei den großen Agentur-Hypotheken-REITs wie Annaly Capital Management und AGNC Investment Corp .

Es gibt viele Möglichkeiten, mit dieser Aktie zu gewinnen, und sie ist eine meiner CAPS-Picks.



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